Isännöitsijä huolehtii asunto-osakeyhtiön arjen hallinnasta ja kiinteistön ylläpidosta hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Työ sisältää paljon vastuuta: isännöitsijä järjestää yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset, valmistelee kokousasiat ja toimeenpanee niissä tehdyt päätökset. Hän vastaa taloyhtiön hallinnoinnista sekä kirjanpidosta ja talouden luotettavasta hoidosta. Lisäksi isännöitsijä ylläpitää osakasluetteloa, tiedottaa asukkaille ja osakkaille, kilpailuttaa sekä hallinnoi sopimuksia (esim. huolto- ja kunnossapitopalvelut) ja varmistaa, että asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys täyttyvät. Työhön kuuluu myös kiinteistön kunnossapidon ja korjaushankkeiden suunnittelu ja valvonta sekä erilaisten palveluntuottajien (huoltoyhtiöt, urakoitsijat, asiantuntijat) koordinointi. Luonnonvarojen tehokas käyttö ja energia-asioiden huomioiminen kuuluvat nykyään kiinteistönpitotehtäviin. Hyvä viestintä ja organisointikyky ovat välttämättömiä, sillä isännöitsijä toimii yhteistyössä hallituksen, asukkaiden ja eri sidosryhmien kanssa.
- Hallinnolliset tehtävät: yhtiökokousten ja hallituksen kokousten järjestäminen ja niissä toimiminen sekä kokousten pöytäkirjojen laadinta; osakas- ja asukasasiat, häiriötilanteiden ja reklamaatioiden hoito; asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen noudattaminen sekä arkistointi- ja sopimusasioiden hoito.
- Taloudelliset tehtävät: talousarvion laatiminen ja seuranta; vastikkeiden valvonta, laskutus ja perintä; kirjanpito sekä tilinpäätöksen valmistelu yhdessä tilitoimiston kanssa; rahoituksen järjestely, lainojen hoito ja vakuutusasioiden hoitaminen.
- Tekniset tehtävät: kiinteistön kunnossapidon ja huollon suunnittelu ja valvonta; korjaushankkeiden kilpailutus ja toteutusvalvonta; kiinteistön kunnon seuranta ja kuntotarkastukset; energian- ja ympäristöasioiden hallinta sekä turvallisuus- ja automaatiojärjestelmien hyödyntäminen kiinteistön käytössä.
Isännöitsijä toimii eräänlaisena taloyhtiön “johtajana” tai “kirstunvartijana”, jonka tehtävänä on taloyhtiön ja osakkaiden etujen ajaminen. Valmiudet isännöitsijän tehtäviin saa usein suorittamalla alan ammattitutkinnon, mutta monet isännöitsijät tulevat tehtävään muunkin koulutustaustan kautta (esim. tradenomi- tai insinöörikoulutus).
Koulutusreitit Suomessa
Suomessa isännöitsijän pätevyyttä ei hankita suoraan esimerkiksi ammattikoulun perustutkinnon kautta, vaan tyypillisimmät reitit kulkevat näyttötutkintojen kautta. Isännöinnin ammattitutkinto (IAT) on aikuiskoulutuksessa opiskeltava tutkinto, joka antaa suoraan edellytykset toimia isännöitsijän tehtävissä. Erityisesti isännöintiyritykset ja taloyhtiöt arvostavat ammattitutkintoa, sillä se osoittaa alan käytännön taitoja. Isännöinnin erikoisammattitutkinto (IEAT) puolestaan on kehittyneempi tutkinto, joka soveltuu jo toimineille isännöitsijöille ja valmentaa vaativampiin tehtäviin kohteiden johtamisessa ja kehittämisessä.
Oppilaitoksista esimerkiksi Kiinteistöalan koulutuskeskus Kiinko järjestää näyttötutkintokoulutuksia isännöitsijöille. Myös useat ammattioppilaitokset (kuten SAMIedu, Careeria, Luksia, Vantaan aikuiskoulutuskeskus, TAKK jne.) tarjoavat isännöinnin ammattitutkintokoulutusta. Ammattikorkeakoulut tarjoavat yleensä kiinteistöalaa laajempia koulutuksia (esimerkiksi insinööri- tai tradenomiopintoja kiinteistöjohtamisen tai talonrakennuksen alalta), mutta niistä voi saada lisäosaamista isännöintiin. Oppisopimuskoulutus on tyypillinen tapa suorittaa tutkinto työssä oppien – käytännössä isännöintiyritys tekee opiskelijan kanssa oppisopimuksen.
Taustaltaan valtaosalla isännöitsijöistä on kaupallinen, tekninen tai hallinnollinen koulutus. Esimerkiksi isännöinnin ammattitutkintoon valmistavat usein taloushallinnon tai rakennusalan opinnot. Myös esimerkiksi rakennusmestarin tai kiinteistötekniikan insinöörin opinnot antavat hyvän pohjan alalle. Koska toimintaympäristö sisältää runsaasti lakeja ja säädöksiä, soveltuvat alalle organisoituneet ja vastuulliset henkilöt, joilla on kiinnostus kiinteistöasioihin ja ihmisten arjessa toimimiseen. Opintopolku.fi ja oppilaitosten nettisivut sisältävät tietoa eri koulutusmahdollisuuksista ja hakuajoista.
Eri koulutusmuodot
Isännöitsijäkoulutusta voi suorittaa useissa muodoissa, ja nykyään myös isännöitsijäkoulutus verkossa on yleistä. Keskeisiä muotoja ovat:
- Lähiopetus: Perinteinen kurssimuotoinen koulutus, jossa opiskelijat kokoontuvat säännöllisesti oppilaitoksessa tai koulutuskeskuksessa. Lähiopetuksessa käydään esim. 1–2 päivänä kuukaudessa läpi teoriaa ja case-esimerkkejä.
- Monimuoto-opiskelu: Yhdistelmä lähiopetusta ja etäopiskelua. Tyypillisesti koulutus toteutetaan siten, että muutaman lähipäivän lisäksi on verkko-oppimisjaksoja ja työssäoppimista. Esimerkiksi Taitotalon isännöitsijäkoulutus toteutetaan monimuoto-opetuksena, jossa on 2–4 päivän lähiopetusjaksot kuukaudessa sekä etä- ja verkko-oppimista. Samoin moni ammatillinen oppilaitos tarjoaa monimuotokoulutusta, jolloin yhdistyy itsenäinen työskentely ja kokoontumiset.
- Verkko-opiskelu: Opiskelu, jossa suurin osa sisällöstä opiskellaan etänä verkon yli (esim. Teams- tai Moodle-yhteyksin) ja lähipäivät ovat harvinaisempia. Joissakin oppilaitoksissa tarjotaan isännöitsijä koulutus verkossa, eli koulutusjärjestelmä on rakennettu niin, että suurin osa lähiopetuksesta voidaan hoitaa etäyhteyksin. Esimerkiksi SAMIedu on koulutusmuoto tarjonnut isännöinnin ammattitutkinnon opintoja verkko-opintoina, joissa lähiopetusta on n. 1–2 päivää kuukaudessa, ja opinnot voi suorittaa noin 1,5 vuodessa.
- Oppisopimus: Koulutusmuoto, jossa suurin osa opiskelusta tapahtuu omassa työpaikassa käytännön työtä tehden. Oppisopimuskoulutuksessa työpaikkana voi toimia oma isännöintiyritys tai muu kiinteistöalan yritys, jossa opiskelija työskentelee. Oppisopimuskoulutus yhdistää työssä oppimista, lyhyitä lähiopetusjaksoja ja verkko-opintoja. Työpaikka on edellytys ja koulutuksesta ei peritä opiskelijamaksua. Omaehtoiseen koulutukseen verrattuna oppisopimus vaatii ensin sopivan työpaikan.
- Työvoimakoulutus ja omavastuu: Joissakin tilanteissa (esim. työttömien koulutuksissa) Kela/TE-toimisto järjestää isännöitsijäkoulutuksia työvoimakoulutuksena. Omavastuisena opiskeluna aikuisena voi suorittaa tutkinnon myös ilman työsuhdetta, jolloin opinnot voivat olla päätoimisia tai osa-aikaisia (osa-aikaiset opinnot mahdollista, jos on esim. muita tuettuja opiskeluoikeuksia).
Näin ollen koulutuksen muoto voi vaihdella perinteisestä päiväkoulutuksesta täysin joustavaan verkko-opiskeluun. Kaikissa tapauksissa tutkinto suoritetaan näyttönä työelämässä, eli ammattitaidon osoittaminen ja arviointi tapahtuu käytännön työtehtävissä.
Tekninen isännöitsijä – erikoistunut koulutus
Tekninen isännöitsijäkoulutus on erikoistunut koulutuslinja isännöinnissä, jossa painotetaan kiinteistön teknistä ylläpitoa ja kunnossapitoa. Tällainen koulutus sopii erityisesti henkilöille, joilla on tai joihin suuntautuu teknistä osaamista – esimerkiksi kiinteistön huolto-, kunnossapito- tai rakennustekniikka-alan ammattilaisille. Teknisen isännöitsijän koulutus perehdyttää muun muassa kiinteistön elinkaaren hallintaan, talotekniikkaan, korjaussuunnitteluun, energiatehokkuuteen ja kiinteistöjen kunnon arviointiin. Koulutuksen tavoitteena on antaa valmiudet hoitaa kiinteistön teknisen isännöitsijän tehtäviä ammattitaitoisesti ja asiantuntevasti.
- Sisältö: Teknisen isännöitsijäkoulutuksessa paneudutaan kiinteistön teknisiin puoliin: esimerkiksi talotekniikan (lämmitys, sähkö, ilmanvaihto), kiinteistön kunnossapidon prosessien ja korjaushankkeiden hallinnan, energian- ja ympäristöasioiden sekä turvallisuuden johtamiseen. Koulutuksessa voi olla myös projektitöitä, joissa suunnitellaan esimerkiksi kiinteistön saneerausta tai energiatehokkuusratkaisuja.
- Kenelle sopii: Tekniselle isännöitsijäkoulutus on tarkoitettu kiinteistö- ja isännöintialalla jo toimiville tai tälle uralle siirtyville ammattilaisille, jotka haluavat syventää teknistä osaamistaan. Esimerkiksi teknisissä tehtävissä toimivat isännöitsijät, kiinteistöhuollon työnjohtajat tai muut rakennusalan asiantuntijat hyötyvät tästä koulutuksesta. Amiedu-koulutuksen mukaan se soveltuu hyvin isännöintiyrityksissä työskenteleville teknisille isännöitsijöille ja työnjohtajille.
- Erot verrattuna yleiseen koulutukseen: Tekninen koulutus eroaa yleisestä isännöitsijäkoulutuksesta siinä, että perinteisissä isännöintitutkinnoissa tekniset asiat ovat vain yksi osa-alue muiden joukossa. Teknisessä koulutuksessa taas keskitytään syvällisesti kiinteistön tekniseen hallintaan. Myös termi ”tekninen isännöitsijä” viittaa siihen, että henkilö pystyy toimimaan kiinteistön teknisenä asiantuntijana ja hallitsemaan kiinteistön ylläpidon tekniset vaatimukset – esimerkiksi sähkö-, LVI- ja rakennustekniset kysymykset.
Teknisen isännöitsijäkoulutuksen voi suorittaa usein samalla tavalla näyttötutkintona (esim. Teknisen isännöitsijän ammattitutkinto tai Teknisen isännöitsijän erikoisammattitutkinto), ja monissa tapauksissa koulutustapa on samankaltainen kuin yleisessä isännöitsijäkoulutuksessa (monimuoto ja työssä oppiminen).
Koulutuksen sisältö ja kesto
Isännöinnin ammattitutkinnon laajuus on 150 osaamispistettä (osp). Koulutus rakentuu yhdestä pakollisesta ja kahdesta valinnaisesta tutkinnon osasta. Pakollinen tutkinnon osa on Isännöinnin toimintaympäristön hallinta (60 osp), joka kattaa alan yleiset käytännöt, sopimukset ja lait sekä asiakaslähtöiset toimintatavat. Valinnaisista osista valitaan kaksi: usein yksi 60 osp:n osio ja yksi 30 osp:n osio. Esimerkkejä valinnaisista osista ovat esimerkiksi asunto-osakeyhtiön isännöinti, vuokratalon isännöinti tai toimitilaisännöinti (60 osp), sekä esimerkiksi Tekniset palvelut isännöinnissä, Asumisneuvonta tai Uudiskohteen isännöinti (30 osp). Jotkut valinnaisista osista (kuten uudiskohteen isännöinti) voidaan valita vain oppisopimuskoulutuksena. Koulutus räätälöidään henkilökohtaisen osaamisen kehittämissuunnitelman (HOKS) mukaisesti, joten osa tutkinnosta voidaan jättää pois, jos opiskelija osoittaa osaavansa jo vastaavat työt.
Opintojen kesto vaihtelee opiskelijan aikaisemman osaamisen ja opiskeluajan mukaan. Suuntaa-antavasti isännöinnin ammattitutkinto suoritetaan työn ohessa noin 1–1,5 vuodessa. Esimerkiksi eräässä koulutuksessa opinnot kestivät keskimäärin noin 12 kuukautta. Monimuoto-opinnoissa on usein n. 15 lähiopetuspäivää vuoden aikana (1–2 pv/kk), ja niihin sisältyy myös etätehtäviä ja työssäoppimista. Oppisopimuskoulutuksena koulutus voi edetä joustavammin työpaikalla. Omaehtoisena opiskeluna (ilman oppisopimusta) voi opiskella kokoaikaisesti tai osa-aikaisesti; kokoaikaiset voivat saada Kelan opintotukea.
Koulutuksen sisältö lyhyesti:
- Tutkinnon laajuus: 150 osp.
- Ppakollinen osa: Isännöinnin toimintaympäristön hallinta (60 osp).
- Valinnaiset osat: Esim. Asunto-osakeyhtiön isännöinti (60 osp), Tekniset palvelut isännöinnissä (30 osp) ja Uudiskohteen isännöinti (30 osp). Opiskelija valitsee tutkinnon osat HOKS-määrittelyn mukaan.
- Opetustapa: Monimuoto-opetus sisältää lähiopetusjaksoja sekä ohjattua verkko- ja etäopiskelua. Työssäoppiminen omalla työpaikalla on osa kokonaisuutta.
- Kesto: Yleensä noin 1–1,5 vuotta (keskimäärin n. 12 kk) riippuen opiskelijasta ja siitä, kuinka paljon aikaa käytetään opintoihin.
- Pätevyys: Tutkinnon suorittanut saa pätevyyden toimia isännöitsijän tehtävissä ISA-auktorisoidussa isännöintiyrityksessä.
Teknisen isännöitsijän koulutuksessa sisällöt painottuvat erityisesti rakennus- ja kiinteistötekniikkaan. Esimerkiksi Metropolia-amk:n järjestämässä teknisen isännöinnin koulutuksessa käsitellään rakennusalan teknisiä nimikkeistöjä, kuntoarvioita, korjausten suunnittelua ja energiankäytön hallintaa. Myös Kiinko ja muut koulutusjärjestäjät tarjoavat tekniseen isännöintiin keskittyviä moduuleja.
Uramahdollisuudet ja pätevyyden merkitys
Isännöitsijäkoulutus avaa monia uramahdollisuuksia kiinteistöalalla. Isännöinnin ammattitutkinnon suorittanut voi toimia asunto-osakeyhtiön, vuokratalon tai toimitilan isännöitsijänä. Käytännössä tutkinnon suorittanut osaa huolehtia kiinteistön hallinnosta, taloudesta ja teknisestä ylläpidosta, sopimus- ja asiakirjakäytännöistä sekä riskienhallinnasta. Isännöitsijä voi työskennellä joko taloyhtiön omana isännöitsijänä tai isännöintiyrityksessä. Tutkinto antaa myös valmiuksia työskennellä esim. hallituksen neuvonantajana, kiinteistöjohtajan tai kiinteistöpäällikön avustajana tai muissa kiinteistöalan asiantuntijatehtävissä.
Erikoisammattitutkinnon suorittaneet voivat edetä vaativampiin johto- tai kehittämistehtäviin isännöintialalla, kuten rakennusprojektien vetäjäksi, kiinteistömanageriksi tai yrityksen johtotehtäviin. Koulutus tarjoaa ymmärrystä erityisesti pitkän aikavälin kehittämiseen, perusparannushankkeisiin ja asiakkuuksien hallintaan.
Tutkinnon suorittaminen myös lisää ammattimaisuutta ja luottamusta työmarkkinoilla. Esimerkiksi Kiinteistöliiton jäsenille suunnattu Auktorisointi ISA -ohjelma edellyttää isännöitsijän ammattitutkintoa, ja ammatti-isännöitsijäksi auktorisoituminen on monelle alan toimijalle tavoite. Useimmilla isännöintiyrityksillä pidetäänkin vaatimuksena, että isännöitsijällä on virallinen isännöitsijän tutkinto tai riittävä työkokemus. Tutkinnon suorittaminen osoittaa työnantajalle hakijan olevan sitoutunut alaan ja valmis hoitamaan tehtävät osaavasti.
Lisäksi opiskelu itsessään kehittää verkostoja ja osaamista, mikä voi avata ovia laajemminkin rakennus- ja kiinteistöalaan tai vaikkapa omalle yrittäjyydelle. Jatko-opintomahdollisuuksia ovat esimerkiksi Kiinkon tarjoama Isännöinnin jatkotutkinto (ITS®) ja Ylempi ammatti-isännöitsijän tutkinto (AIT®). Nämä syventävät osaamista entisestään ja voivat johtaa esim. isännöintiyrityksen johtotehtäviin.
Koulutuksen tarjoajat ja hakeminen
Isännöitsijäkoulutusta järjestävät niin julkiset kuin yksityiset koulutuksenjärjestäjät. Suurimpia toimijoita ovat:
- Kiinteistöalan koulutuskeskus Kiinko (Kiinteistöliittokonserni): Alan johtava kouluttaja, joka järjestää tutkintotavoitteisia koulutuksia, seminaareja ja yrityskohtaisia koulutuksia. Kiinkon valikoimassa on sekä isännöinnin ammatti- että erikoisammattitutkintoja, koulutusohjelmia (ITS®, AIT®) sekä lyhyempiä täydennyskoulutuksia (esim. taloyhtiön isännöinnin syventävät jaksot).
- Ammattioppilaitokset ja aikuisopistot: Useat alueelliset oppilaitokset tarjoavat isännöinnin näyttötutkintokoulutusta monimuoto- tai verkko-opetuksena. Tällaisia ovat esimerkiksi SAMIedu (Pirkanmaa), Careeria (Uusimaa), Luksia (Päijät-Häme), Taitotalo (Kanta-Häme ja muut alueet), Vantaan aikuisopisto ja moni muu. Ne järjestävät koulutusta oppisopimuksella tai omaehtoisesti jatkuvalla haulla. Esimerkiksi Careeria-Kaivoksela kertoi tarjonnan jatkuvan joustavasti ja vaativan työpaikkaa oppisopimukselle.
- Ammattikorkeakoulut (avoin AMK): Metropolia, Haaga-Helia ja muut tarjoavat kiinteistö- ja rakennusalan koulutuksia. Niissä on kursseja kuten kiinteistöjohtaminen, joista voi saada lisäarvoa isännöinnin työhön. Metropolian avoimessa koulutuksessa on tarjolla mm. insinööri AMK -tutkintoon opintosuorituksia, joita voi hyväksilukea myöhempiin opintoihin.
- Työvoimakoulutus: TE-toimisto voi järjestää isännöinti- tai kiinteistöalan tutkintokoulutuksia työttömille työnhakijoille (jos alueella on tarvetta). Näihin haetaan yleensä TE-palveluiden kautta, ja koulutus voi olla omaehtoista tai oppisopimusta tukevaa.
- Koulutustiedon kanavat: Opintopolku.fi listaa ammatilliset tutkinnot ja niihin johtavat koulutukset. Monissa tutkinto- ja koulutushauissa käytetään jatkuvaa hakua. Useimmat koulutusohjelmat suosittelevat etukäteishakuna oppilaitoksen haastattelua ja sopivan työpaikan varmistamista (koska tutkinto edellyttää työssäoppimista). Myös Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto tiedottavat säännöllisesti ajankohtaisista koulutuksista jäsenilleen ja jäsenyhdistyksilleen.
Usein voit hakea koulutukseen oppilaitoksen omalla hakulomakkeella tai sähköisellä hakupalvelulla. Oppisopimukseen haetaan TE-toimistosta tekemällä oppisopimus työnantajan kanssa. Jotkin koulutukset voivat myös käynnistyä pienen vähimmäisosallistujamäärän täyttyessä (ns. minimiryhmä).
Kenelle ala sopii: taustat ja osaamiset
Isännöintiala on luonteeltaan monipuolinen ja vaatii eri osa-alueiden hallintaa, joten sille soveltuu laaja joukko ihmisiä, joilla on seuraavia taustoja ja taitoja:
- Koulutus ja kokemus: Alalle sopii esimerkiksi kaupallisen alan koulutuksen (liiketalouden, taloushallinnon) saanut henkilö, teknisen koulutuksen saanut (esim. LVI- tai sähkötekniikan osaaja, rakennusmestari) tai hallinnollinen koulutus (esim. tradenomi). Valtaosalla isännöitsijöistä on kaupallinen, tekninen tai hallinnollinen koulutus. Oikeustieto, talousosaaminen ja kiinteistöalan terminologia ovat hyödyksi. Taustalla voi olla myös monien vuosien kokemus taloyhtiön hallitustyöstä tai rakennusvalvonnasta.
- Taidot ja luonteenpiirteet: Hyvät organisointi- ja suunnittelutaidot sekä tarkkuus ovat välttämättömiä, koska työssä pitää hallita useita samanaikaisia asioita (budjetit, korjaukset, asiakaspalautteet). Luottamus ja palveluhenkisyys ovat tärkeitä, sillä isännöitsijä toimii monen eri tahon (hallituksen, osakkaiden, asukkaiden) kanssa. Sujuva suomen kielen taito sekä kirjallisesti että suullisesti on edellytys, koska työ sisältää paljon asiakirjojen laatimista ja neuvottelua. Englannin tai ruotsin osaaminen voi olla etu kansainvälisemmissä kohteissa tai suurissa yrityksissä.
- Tekniset taidot: Tekniset perusteet (rakennus- tai talotekniikan tuntemus) tukevat tehtävää etenkin laajempiin ylläpitotehtäviin suuntaavilla. Tekninen osaaminen auttaa myös viestimään tehokkaasti urakoitsijoiden ja huoltomiesten kanssa. Toisaalta kirjanpidon ja taloushallinnon perusteiden tuntemus auttaa talousvastuullisessa roolissa.
- Ongelmanratkaisu ja paineensietokyky: Työ on vaihtelevaa ja ajoittain kiireistä, joten paineensietokyky ja kyky löytää ratkaisuita erilaisten kiinteistön ongelmien (kuten vesivahingot tai naapuriilmiöt) hoitoon ovat tärkeitä ominaisuuksia.
- Kiinnostus oppimiseen: Ala on jatkuvassa muutoksessa (lainsäädäntö, energiamääräykset, digitalisaatio), joten halu pitää osaamisensa ajan tasalla koulutuksilla ja täydennysopinnoilla on eduksi. Isännöinnin eettisten ohjeiden ja alan standardien hallinta osoittaa myös ammattimaisuutta.
Lyhyesti, isännöintiala sopii monipuoliselle, luotettavalle henkilölle, joka nauttii sekä ihmistyöstä että tilojen ja talouden hallinnasta. Taustaltaan sekä kaupallinen että tekninen henkilö voi löytää täältä uran, kunhan intoa riittää oppia alan erityispiirteitä.
Lähteet: Suomen kiinteistö- ja isännöintialan koulutusjärjestelmästä ja tutkintovaatimuksista on kerrottu mm. Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton sivuilla sekä oppilaitosten tiedoissa. Nämä lähteet tarjoavat ajankohtaista ja virallista tietoa isännöitsijäkoulutuksesta Suomessa.
